¿Cómo se declara en la anual la venta de una casa habitación y cuándo está exenta?

Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 93, primer párrafo, fracción XIX, inciso a), y antepenúltimo párrafo

«Artículo 93. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos: [...] XIX. Los derivados de la enajenación de: a) La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo. La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación. El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria a través de la página de Internet de dicho órgano desconcentrado y de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita este último, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores a la fecha de la enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y dará aviso al citado órgano desconcentrado de dicha enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido. [...] Las exenciones previstas en las fracciones XVII, XIX inciso a) y XXII de este artículo, no serán aplicables cuando los ingresos correspondientes no sean declarados en los términos del tercer párrafo del artículo 150 de esta Ley, estando obligado a ello.»

Vigente desde 1 de enero de 2016 · DOF 18 de noviembre de 2015 · leída el 11 de noviembre de 2026 · versión cmufmu6xt00g7tznegzgxl4hf

Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 120, primer párrafo y fracciones I a III

«Artículo 120. Las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar las deducciones a que se refiere el artículo 121 de esta Ley; con la ganancia así determinada se calculará el impuesto anual como sigue: I. La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. II. El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior, será la parte de la ganancia que se sumará a los demás ingresos acumulables del año de calendario de que se trate y se calculará, en los términos de este Título, el impuesto correspondiente a los ingresos acumulables. III. La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo. El impuesto que resulte se sumará al calculado conforme a la fracción que antecede.»

Vigente desde 1 de enero de 2014 · DOF 11 de diciembre de 2013 · leída el 11 de noviembre de 2026 · versión cmufmv18j00lbtznellprs8rf

Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 121, fracciones I a IV y segundo párrafo

«Artículo 121. Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones: I. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate. II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. El importe se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley. III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles. IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien. La diferencia entre el ingreso por enajenación y las deducciones a que se refiere este artículo, será la ganancia sobre la cual, siguiendo el procedimiento señalado en el artículo 120 de esta Ley, se calculará el impuesto.»

Vigente desde 1 de enero de 2014 · DOF 11 de diciembre de 2013 · leída el 11 de noviembre de 2026 · versión cmufmv2h000lgtzneksannv5q

Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 154

«Artículo 154. Para efectos del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, se considera que la casa habitación del contribuyente comprende además la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.»

Vigente desde 9 de octubre de 2015 · DOF 8 de octubre de 2015 · leída el 11 de noviembre de 2026 · versión cmufncycu03bbtzne2eqz377h

Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 155

«Artículo 155. Para efectos del artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley, los contribuyentes deberán acreditar ante el fedatario público que formalice la operación, que el inmueble objeto de la operación es la casa habitación del contribuyente, con cualquiera de los documentos comprobatorios que se mencionan a continuación, siempre que el domicilio consignado en dicha documentación coincida plenamente o, en su caso, con alguno de los elementos fundamentales del domicilio del bien inmueble enajenado utilizados en el instrumento correspondiente y el fedatario público haga constar esta situación cuando formalice la operación: I. La credencial para votar, expedida por el Instituto Nacional Electoral; II. Los comprobantes fiscales de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija, o; III. Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias. La documentación a que se refieren las fracciones anteriores, deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.»

Vigente desde 9 de octubre de 2015 · DOF 8 de octubre de 2015 · leída el 11 de noviembre de 2026 · versión cmufncz4e03bftzne5r48w67n

Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 126, tercer párrafo

«En operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas; así mismo deberán proporcionar al contribuyente que efectúe la operación correspondiente, conforme a las reglas de carácter general que emita el Servicio de Administración Tributaria, la información relativa a la determinación de dicho cálculo y deberá expedir comprobante fiscal, en el que conste la operación, así como el impuesto retenido que fue enterado.»

Vigente desde 1 de enero de 2022 · DOF 12 de noviembre de 2021 · leída el 11 de noviembre de 2026 · versión cmufmv6fm00m2tznefqfgnw8o

Resolución Miscelánea Fiscal para 2026, regla 3.11.4

«3.11.4. Para los efectos del artículo 93, fracción XIX, inciso a), último párrafo de la Ley del ISR, la obligación del fedatario público para consultar al SAT si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate, se tendrá por cumplida siempre que realice la consulta a través del Portal del SAT e incluya en la escritura pública correspondiente el resultado de dicha consulta o agregue al apéndice, la impresión de la misma y de su resultado. El fedatario deberá comunicarle al enajenante que dará aviso al SAT de la operación efectuada, para la cual indicará el monto de la contraprestación y, en su caso, el ISR retenido.»

Vigente desde 1 de enero de 2026 · hasta 31 de diciembre de 2026 · DOF 28 de diciembre de 2025 · leída el 11 de noviembre de 2026 · versión cmufonk8r0e3itznelfc6nlu0

Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 150, párrafos primero y tercero

«Artículo 150. Las personas físicas que obtengan ingresos en un año de calendario, a excepción de los exentos y de aquéllos por los que se haya pagado impuesto definitivo, están obligadas a pagar su impuesto anual mediante declaración que presentarán en el mes de abril del año siguiente, ante las oficinas autorizadas. [...] En la declaración a que se refiere el primer párrafo de este artículo, los contribuyentes que en el ejercicio que se declara hayan obtenido ingresos totales, incluyendo aquéllos por los que no se esté obligado al pago de este impuesto y por los que se pagó el impuesto definitivo, superiores a $500,000.00 deberán declarar la totalidad de sus ingresos, incluidos aquéllos por los que no se esté obligado al pago de este impuesto en los términos de las fracciones XVII, XIX, inciso a) y XXII del artículo 93 de esta Ley y por los que se haya pagado impuesto definitivo en los términos del artículo 138 de la misma.»

Vigente desde 1 de enero de 2014 · DOF 11 de diciembre de 2013 · leída el 11 de noviembre de 2026 · versión cmufmvodg00pvtznef828tfkt

Anexo 7 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026, criterio normativo 34/ISR/N, párrafos segundo a cuarto

«La exención prevista en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR, se refiere al supuesto en que solo una parte de la superficie del inmueble sea destinada a casa habitación y la otra se utilice para un fin diverso o no se destinen exclusivamente para el uso habitacional, el ISR se pagará sólo por la parte que no corresponda a la superficie destinada a casa habitación. El artículo 129 del Reglamento de la Ley del ISR dispone que, para los efectos de esta misma exención, la casa habitación comprende también al terreno donde se encuentre construida, siempre que la superficie de dicho terreno no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación. Por lo anterior, para efectuar el cálculo de la superficie del terreno precisado en el párrafo anterior, no deberá tomarse en cuenta el área cubierta por las construcciones destinadas a un fin diverso al habitacional.»

Vigente desde 10 de enero de 2026 · leída el 11 de noviembre de 2026 · versión cmufplgdh0mvltznel0opimmt

Resolución Miscelánea Fiscal para 2026, regla 3.11.3, cuarto párrafo

«Cuando la persona física que enajena su casa habitación no sea residente para efectos fiscales en México o no sea residente para efectos fiscales en el extranjero con establecimiento permanente en el país, no será aplicable la exención establecida en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR. En este supuesto, los fedatarios públicos, que por disposición legal tengan funciones notariales, estarán a lo señalado por el artículo 26, fracción I del CFF, respecto de la enajenación de que se trate, debiendo calcular y enterar el impuesto en los términos del artículo 160 de la Ley del ISR.»

Vigente desde 1 de enero de 2026 · hasta 31 de diciembre de 2026 · DOF 28 de diciembre de 2025 · leída el 11 de noviembre de 2026 · versión cmufonjhp0e36tznes10cx0ih

Ley del Impuesto al Valor Agregado, artículo 9o., fracciones I y II

«Artículo 9o.- No se pagará el impuesto en la enajenación de los siguientes bienes: I.- El suelo. II.- Construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación. Cuando sólo parte de las construcciones se utilicen o destinen a casa habitación, no se pagará el impuesto por dicha parte. Los hoteles no quedan comprendidos en esta fracción.»

Vigente desde 1 de enero de 2020 · DOF 9 de diciembre de 2019 · leída el 11 de noviembre de 2026 · versión cmufmxtub013ctznehakbonqb

Código Fiscal de la Federación, artículo 20-Ter, primer párrafo

«Artículo 20-Ter. El Banco de México publicará en el Diario Oficial de la Federación el valor, en moneda nacional, de la unidad de inversión, para cada día del mes. A más tardar el día 10 de cada mes el Banco de México deberá publicar el valor de la unidad de inversión correspondiente a los días 11 a 25 de dicho mes y a más tardar el día 25 de cada mes publicará el valor correspondiente a los días 26 de ese mes al 10 del mes inmediato siguiente.»

Vigente desde 1 de enero de 1983 · leída el 11 de noviembre de 2026 · versión cmvuntgl2018jbapdu7vf5bti

Ley del Impuesto sobre la Renta, artículo 124, primer párrafo y fracciones I y II, primer párrafo

«Artículo 124. Para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe de las inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, se procederá como sigue: I. Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total. II. El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación. Las mejoras o adaptaciones que implican inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo tratamiento.»

Vigente desde 1 de enero de 2016 · DOF 18 de noviembre de 2015 · leída el 11 de noviembre de 2026 · versión cmufmv59800lutzneoveqpqzj

Código Fiscal de la Federación, artículo 12, cuarto párrafo

«Cuando los plazos se fijen por mes o por año, sin especificar que sean de calendario, se entenderá que en el primer caso el plazo concluye el mismo día del mes de calendario posterior a aquél en que se inició y en el segundo, el término vencerá el mismo día del siguiente año de calendario a aquél en que se inició. En los plazos que se fijen por mes o por año cuando no exista el mismo día en el mes de calendario correspondiente, el término será el primer día hábil del siguiente mes de calendario.»

Vigente desde 1 de enero de 2022 · DOF 12 de noviembre de 2021 · leída el 11 de noviembre de 2026 · versión cmufmzeti01amtzne6467rv7x

Criterio jurisdiccional de PRODECON 43/2023 (publicado el 27 de junio de 2023): sentencia de la Sala Regional del Golfo Norte del TFJA, pendiente de causar estado al publicarse

«[...] son elementos que permitieron concluir que la autoridad fiscal apreció de manera equivocada los hechos en virtud que el artículo 93, primer párrafo, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR establece que la exención del pago de ISR se ubica en el hecho jurídico de excepción o prohibición si se realiza dentro de un periodo de tres años y no así ejercicios fiscales como erróneamente lo interpretó la autoridad fiscal en su determinación [...]»

Vigente · obliga a nadie: es un criterio jurisdiccional que PRODECON obtuvo en un juicio y orienta; no obliga al SAT ni a los tribunales · leída el 11 de noviembre de 2026 · versión PRODECON:1343