3/2026/CTN/CS-SASEN

RENTA. REPRESENTANTE EN EL PAÍS DE RESIDENTE EN EL EXTRANJERO. EL CUARTO PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 160 DE LA LEY DEL ISR, QUE DISPONE QUE NO SE REQUERIRÁ SU DESIGNACIÓN PARA EJERCER LA OPCIÓN DE CALCULAR EL IMPUESTO SOBRE LA GANANCIA OBTENIDA EN LAS ENAJENACIONES DE BIENES INMUEBLES CONSIGNADOS EN ESCRITURA PÚBLICA, NO DEBE INTERPRETARSE EN EL SENTIDO DE QUE TODA ENAJENACIÓN FORMALIZADA MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA RELEVA AL RESIDENTE EN EL EXTRANJERO DE CONTAR CON DICHO REPRESENTANTE. Antecedentes. A través del servicio de Consulta Especializada, una persona física solicitó la interpretación del cuarto párrafo del artículo 160 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (Ley del ISR), para tener certeza respecto a si la liberación de designar representante en el país para optar por determinar el impuesto referido sobre la ganancia obtenida, concedida a los residentes en el extranjero sin establecimiento permanente en México que enajenen bienes inmuebles ubicados en territorio nacional y formalicen la operación en escritura pública, debe entenderse como una dispensa total del cumplimiento de la obligación de designar un representante en el país. Consideraciones. El artículo 153 de la Ley del ISR establece que los residentes en el extranjero que obtengan ingresos provenientes de fuente de riqueza ubicada en territorio nacional se encuentran obligados al pago del impuesto correspondiente, generalmente bajo un esquema de retención con carácter definitivo, según el origen de la fuente de ingresos regulados en el Título V “De los residentes en el extranjero con ingresos provenientes de fuente de riqueza ubicada en territorio nacional” de la Ley de la materia. Por su parte, el artículo 174 de la Ley del ISR, prevé los requisitos y responsabilidades con los que deberá cumplir el representante del residente en el extranjero sin establecimiento permanente en México, cuando se establezca su designación según la obtención de ingresos previstos en el referido Título V de la Ley del ISR. Para tal efecto, el representante debe ser residente en México o residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país, conservar a disposición de las autoridades fiscales la documentación comprobatoria relacionada con el pago del impuesto durante un plazo de cinco años, contados a partir del día siguiente a aquel en que se hubiere presentado la declaración correspondiente, y asumir voluntariamente la responsabilidad solidaria respecto del cumplimiento de las obligaciones fiscales de la persona contribuyente residente en el extranjero, dejando de serlo en los casos en que el adquirente asuma dicha responsabilidad; lo anterior, ante un eventual ejercicio de facultades de comprobación de las autoridades fiscales. Ahora bien, en el caso específico de ingresos por enajenación de bienes inmuebles con fuente de riqueza ubicada en territorio nacional, el artículo 160, párrafos segundo y tercero, de la Ley del ISR dispone dos formas para determinar el impuesto: i) la primera consiste en aplicar la tasa del 25% sobre el ingreso total obtenido, sin deducción alguna, para lo cual el adquirente deberá efectuar la retención, siempre que éste sea residente en México o residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país, en caso contrario, el propio enajenante es quien deberá enterar el impuesto correspondiente mediante la declaración respectiva ante la autoridad fiscal; ii) la segunda consiste en la opción de aplicar sobre la ganancia obtenida, la tasa máxima para aplicarse sobre el excedente del límite inferior que establece la tarifa contenida en el artículo 152 de la Ley del ISR, determinando dicha ganancia en los términos del Capítulo IV “De los ingresos por enajenación de bienes” del Título IV “De las personas físicas” del mismo ordenamiento legal, la cual podrá ejercerse cuando el enajenante tenga representante en el país y siempre que la enajenación se consigne en escritura pública. Para efectos de la opción de determinar el impuesto sobre la ganancia obtenida, el tercer párrafo del artículo 160 de la Ley del ISR señala que el representante deberá comunicar al fedatario que extienda la escritura, las deducciones a que tiene derecho su representado, correspondiendo a dicho fedatario calcular el impuesto bajo su responsabilidad, haciéndolo constar en la escritura y enterarlo mediante declaración ante la autoridad fiscal. No obstante, el cuarto párrafo del artículo 160 de la referida ley dispone expresamente que, tratándose de enajenaciones consignadas en escritura pública, no se requerirá representante en el país para ejercer la opción de determinar el impuesto con base en la ganancia obtenida. Criterio PRODECON. Lo dispuesto en el cuarto párrafo del artículo 160 de la Ley del ISR, consistente en que, tratándose de enajenaciones de bienes inmuebles formalizadas mediante escritura pública, el enajenante residente en el extranjero sin establecimiento permanente en México no requerirá representante en el país para ejercer la opción de determinar el ISR sobre la ganancia obtenida, no debe interpretarse en el sentido de que toda enajenación formalizada mediante escritura pública releva automáticamente al residente en el extranjero de contar con representante en el país. Por el contrario, dicha porción normativa debe interpretarse de manera sistemática con los párrafos segundo y tercero del mismo precepto legal, en relación con los artículos 153 y 174 de la propia Ley, atendiendo a la finalidad que persigue la figura del representante, consistente en garantizar el cumplimiento de las obligaciones fiscales del residente en el extranjero. De modo que, para comprender el alcance del cuarto párrafo del artículo 160 de la Ley del ISR, debe cuestionarse lo siguiente: i) en qué caso el residente en el extranjero sin establecimiento permanente en México que enajene un bien inmueble ubicado en territorio nacional debe contar con representante en el país, lo cual acontece cuando el adquirente no sea residente en el país o no cuente con establecimiento permanente en México, siendo el enajenante quien deberá enterar el impuesto correspondiente ante la autoridad fiscal, esto sin perjuicio de que pueda elevar la operación a escritura pública y; ii) en qué supuestos no es necesaria la designación de dicho representante, como lo es cuando el adquirente del bien sea residente en México o residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país, pues es éste quien aplica la retención del impuesto a la tasa del 25% sobre el total del ingreso obtenido, o bien, cuando la enajenación se consigne en escritura pública, es el fedatario público quien actúa como recaudador del impuesto. En tales consideraciones, cuando el adquirente del bien inmueble no sea residente en el país o no cuente con establecimiento permanente en territorio nacional, al ser el enajenante quien, en términos del segundo párrafo del artículo 160 de la Ley del ISR, está obligado a enterar el impuesto mediante la declaración respectiva, se actualiza la necesidad de contar con un representante en México para poder cumplir con sus obligaciones fiscales, sin que ello constituya un obstáculo para que dicho enajenante, al elevar la operación a escritura pública, pueda ejercer la opción de calcular el ISR sobre la ganancia obtenida, siendo que el tercer párrafo del mismo precepto legal así lo permite. Sustentado en: Consulta Especializada. 6442517-I-CE-54-2026. Ver documento Extracto / Descripción breve: RENTA. REPRESENTANTE EN EL PAÍS DE RESIDENTE EN EL EXTRANJERO. EL CUARTO PÁRRAFO DEL ARTÍCULO 160 DE LA LEY DEL ISR, QUE DISPONE QUE NO SE REQUERIRÁ SU DESIGNACIÓN PARA EJERCER LA OPCIÓN DE CALCULAR EL IMPUESTO SOBRE LA GANANCIA OBTENIDA EN LAS ENAJENACIONES DE BIENES INMUEBLES CONSIGNADOS EN ESCRITURA PÚBLICA, NO DEBE INTERPRETARSE EN EL SENTIDO DE QUE TODA ENAJENACIÓN FORMALIZADA MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA RELEVA AL RESIDENTE EN EL EXTRANJERO DE CONTAR CON DICHO REPRESENTANTE. --> Aprobado 5ta. Sesión Ordinaria del 28 de mayo de 2026