# Qué cambió en la regla 3.21.2.5 de la RMF el 1 de enero de 2024

Resolución Miscelánea Fiscal · https://cumplida.com/cambios-de-ley/2023-12-29/dof-5713259/rmf-3-21-2-5

## La respuesta

La regla 3.21.2.5 de la Resolución Miscelánea Fiscal cambió de texto con la publicación «Resolución Miscelánea Fiscal para 2024 y sus anexos 1, 5, 8, 15, 19 y 27» del Diario Oficial de la Federación del 29 de diciembre de 2023. El texto nuevo rigió del 1 de enero de 2024 al 31 de diciembre de 2024. Contra la versión que regía desde el 1 de enero de 2023, entraron 5 párrafos y salieron 9.

Vigente al 13 de noviembre de 2026. Leído de la biblioteca el 25 de octubre de 2026.

Texto nuevo · Rige desde 1 de enero de 2024

## Texto que entró

> «3.21.2.5.	Para los efectos del artículo 187, fracción VIII de la Ley del ISR el requisito consistente en que el fideicomiso se encuentre inscrito en el Registro de Fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de inmuebles, se tendrá por cumplido cuando se actualice lo siguiente:»

> «I.	Se trate de los fideicomisos al amparo de los cuales se emitan certificados de participación por los bienes que integren su patrimonio.»

> «II.	Los certificados referidos sean colocados mediante oferta pública entre el gran público inversionista y se haya obtenido para tal efecto autorización de la CNBV.»

> «III.	Las fiduciarias de los fideicomisos cuenten con una resolución favorable en términos del artículo 34 del CFF respecto al régimen fiscal aplicable al fideicomiso de que se trate, emitida por la ACAJNI, la ACAJNGC o la ACAJNH o, en su caso, por alguna de las unidades administrativas que de ellas dependan.»

> «LISR 187, 188, CFF 34, RMF 2024 2.1.37., 3.20.2.»

## Texto que salió

> «3.21.2.5.	Para los efectos del artículo 187, fracción III de la Ley del ISR, para determinar el por ciento de inversión, se deberá considerar el valor promedio anual que tengan los bienes inmuebles, derechos o créditos señalados en la fracción citada.»

> «El valor promedio anual a que se refiere el párrafo anterior, se calculará dividiendo entre 12, la suma de los valores que tengan los bienes inmuebles, derechos o créditos del fideicomiso de que se trate, al último día de cada mes.»

> «Tratándose de los bienes inmuebles que formen parte del patrimonio del fideicomiso de que se trate, el valor de estos se determinará conforme al procedimiento establecido para actualizar el costo comprobado de adquisición de los bienes inmuebles a que se refiere el artículo 124 de la Ley del ISR, para este efecto el costo de construcción a que se refiere la fracción II de dicho artículo deberá disminuirse a razón del 0.25% mensual por el tiempo transcurrido desde la fecha de su adquisición y hasta el último día del mes por el que se calcula el valor de dicha construcción.»

> «Asimismo, la institución fiduciaria deberá considerar el valor que tengan al último día de cada mes, los derechos que den lugar a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de los bienes inmuebles fideicomitidos y el saldo insoluto de los préstamos otorgados por el fideicomiso para la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes.»

> «Para los efectos del párrafo anterior, el valor al último día de cada mes de los derechos que den lugar a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de los bienes inmuebles fideicomitidos, se calculará considerando el valor que tenga la cesión de los derechos referidos al último día del mes inmediato anterior al mes de que se trate, actualizado desde el último día del mes inmediato anterior y hasta el último día del mes por el que se realiza el cálculo del valor de los derechos. En el ejercicio en el que se hubiese efectuado la adquisición de los derechos mencionados, el valor de estos al último día del mes de que se trate, será el resultado que se obtenga de actualizar a dicha fecha el costo de la cesión que dé lugar a percibir ingresos por dichos derechos.»

> «Para determinar el valor de los derechos a que se refiere el párrafo anterior, se deberá utilizar la tasa de descuento que se haya considerado para la cesión de los derechos, el total de las rentas que abarca la cesión, el valor que se pague por dichas rentas y el plazo que se hubiera determinado en el contrato.»

> «La institución fiduciaria deberá calcular el valor de las inversiones del patrimonio del fideicomiso de que se trate en bienes no inmobiliarios, utilizando el valor de mercado de los valores gubernamentales y el precio de las acciones de los fondos de inversión que formen parte de dicho patrimonio, al último día del mes que corresponda.»

> «Tratándose de fideicomisos al amparo de los cuales se emitan certificados de participación o certificados bursátiles fiduciarios, colocados entre el gran público inversionista, y de aquellos en los que la totalidad del patrimonio del fideicomiso emisor esté invertido en los términos de la regla 3.1.12., se podrá cumplir el requisito a que se refiere el artículo 187, fracción III de la Ley del ISR, por cada una de las emisiones que se realicen al amparo de un mismo fideicomiso, a partir del mismo día del año inmediato posterior a aquel en el que la fiduciaria colocó los certificados correspondientes a la emisión de que se trate.»

> «LISR 124, 187, RMF 2023 3.1.12.»

## De dónde sale la fecha

> «La presente Resolución entrará en vigor el 1 de enero de 2024 y estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2024.»

## Línea de tiempo de la disposición

- Desde 1 de enero de 2020 hasta 31 de diciembre de 2020 · DOF 28 de diciembre de 2019 · Resolución Miscelánea Fiscal para 2020.
- Desde 1 de enero de 2021 hasta 31 de diciembre de 2021 · DOF 29 de diciembre de 2020 · Resolución Miscelánea Fiscal para 2021.
- Desde 1 de enero de 2022 hasta 31 de diciembre de 2022 · DOF 27 de diciembre de 2021 · Resolución Miscelánea Fiscal para 2022 y su anexo 19.
- Desde 1 de enero de 2023 hasta 31 de diciembre de 2023 · DOF 27 de diciembre de 2022 · Resolución Miscelánea Fiscal para 2023 y sus Anexos 1, 5, 8, 15, 19, 26 y 27. (copia del SAT del DOF 2022-12-27)
- Desde 1 de enero de 2024 hasta 31 de diciembre de 2024 · DOF 29 de diciembre de 2023 · Resolución Miscelánea Fiscal para 2024 y sus anexos 1, 5, 8, 15, 19 y 27. (este cambio)
- Desde 1 de enero de 2025 hasta 31 de diciembre de 2025 · DOF 30 de diciembre de 2024 · Resolución Miscelánea Fiscal para 2025, y sus Anexos 1, 5, 6, 8, 15, 19 y 27.
- Desde 1 de enero de 2026 hasta 31 de diciembre de 2026 · DOF 28 de diciembre de 2025 · Resolución Miscelánea Fiscal para 2026.

## Fuente oficial

- Resolución Miscelánea Fiscal para 2024 y sus anexos 1, 5, 8, 15, 19 y 27. (DOF 29 de diciembre de 2023): https://dof.gob.mx/nota_to_doc.php?codnota=5713259
- La publicación completa: https://cumplida.com/cambios-de-ley/2023-12-29/dof-5713259

## Con Cumplida

En Cumplida, cada cambio aprobado de la biblioteca se cruza con la cartera del despacho: se señala a qué contribuyentes toca por su régimen y sus obligaciones, con la disposición y la fecha desde la que rige.

https://cumplida.com/para/auditoria-fiscal

## Cómo citar

Cumplida · cumplida.com, «Qué cambió en la regla 3.21.2.5 de la RMF el 1 de enero de 2024», cumplida.com/cambios-de-ley/2023-12-29/dof-5713259/rmf-3-21-2-5, consultado el 13 de noviembre de 2026.

Información general a la fecha indicada. El texto vigente es el publicado en el Diario Oficial de la Federación; el criterio profesional para cada caso es del despacho.

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